satılık veya kiralık konut genel bakış

emlak alırken diket etmeniz gerekenler:
*Alınacak emlağın tapu kaydı mutlaka önceden kontrol edilmeli.

*Kat irtifakının kurulup kurulmadığına,

*İskanın, yani yapı kullanım izninin alınıp alınmadığına dikkat edin.

*Eğer alacağınız emlak inşa halinde ise müteahhidinin mali durumunu araştırın.

*Müteahhidin kat karşılığı yaptığı bir inşaattan emlak alıyorsanız, müteahhitle mukavele yaparak, yaptığınız mukaveleye bitirme tarihi ve kullanılacak malzemeleri tek tek yazarak, gerekli miktarda tazminatları ilave etmelisiniz.

*Alacağınız emlak kiracılı ise öncelikle kiracı ile yapılan kira kontratını incelemeniz, kiracıyla bizzat görüşmeniz ya da kiracı tahliye taahhüdü vermiş ise tahliye taahhüdündeki tarih ile kontrat tarihini karşılaştırmanız gerekir.

*Satış sonrası gelebilecek elektrik ve su gibi borçlardan kurtulmak için eski malikten, bu borçlardan onun sorumlu olduğuna dair imzalı bir belge alın..

*Tapu işlemi sırasında alacağınız emlağın değerini yeniden değerleme oranlarına göre hesaplayarak beyan etmelisiniz.

1) Gayrimenkul alırken yapılması gereken yasal işlemler nelerdir ?

Gayrimenkullerin satışının resmi şekilde yapılması gerekir. Bunun anlamı, tarafların tapu memurunun önünde, resmi şekilde hazırlanan sözleşmeyi imzalamaları demektir. Taraflar gerçek kişi iseler, nüfus cüzdanları, 2 adet vesikalık fotoğraf ve varsa vekil için, "Düzenleme şeklinde vekaletname" ile Tapu Müdürlüğüne başvururlar.

Taraflar ya da taraflardan biri tüzel kişi ise, Ticaret Sicil Memurluğu'ndan alınmış yetki belgesi ve imza sirkülerinin bulunması gerekir.Tapu Müdürü,
istemin bizzat hak sahibinden gelip gelmediğini belirledikten sonra ilgili memura işlemin yapılması için havale eder.

Memur sunulan belgeleri inceler, yasal bir sakınca görmezse bildirilen satış değeri üzerinden harçları hesaplar ve gerekli makbuzları düzenler. Harçlar
yatırıldıktan sonra satış konusunda resmi senet düzenlenir, Tapu Müdürü huzurunda okunarak imzalanır. Taraflardan biri okuma-yazma bilmiyorsa,
iki tanık huzurunda okunur, şahsın parmak izi ve tanıkların ifadesi alınır.

Tapuda tanık gerektiren diğer durumlar ise; imza atmasını bilmemek, sağır, kör ya da dilsiz olma, taraf kişiliğinde şüphe, ölünceye kadar bakma sözleşmeleridir. Taraflar arasında Türkçe bilmeyen varsa yeminli tercüman bulundurulması gereklidir.

Yukarıda belirtilen durumlarda tapuda çalışanlar tanık olamazlar. Tanık ve tercümanların okuma-yazma bilmesi, temyiz kudretinin olması ve reşit olması gerekir.

Tapu Müdürü imzaladıktan sonra hak sahibi tapusunu alır ve işlem tamamlanmış olur.

2) Gayrimenkul satışı noter sözleşmesi ile gerçekleşir mi?

Noterden yapılan sözleşmelerle taşınmazın mülkiyeti devredilemez, satış gerçekleşmez.

Noterlerde yapılan bu tip sözleşmelere, "Taşınmazın satış vaadi sözleşmesi" denir. Bu sözleşmede; Satıcı, bir bedel mukabilinde tapuda vaad edilen gayri menkulün ferağ ve takririni vermeyi, alıcı ise belirlenen bedeli ödeyerek taşınmazı almak konusunda vaad ve taahhütte bulunurlar. Taşınmazın tapu kaydı, satış bedeli, ödeme şekli, varsa cezai şartlar herhangi bir şüpheye yer vermeyecek şekilde açıkça sözleşmede yer almalıdır.

Cezai şartlar konulması, taraflar açısından yararlıdır. Vaade dayalı mülkiyet devredilemezse 5 yıl içerisinde mahkemeye başvurulup devrin gerçekleşmesi istenebilir. Bunun için alıcının üstüne düşeni yapması gerekir.

3) Gayrimenkul kiraya verilirken nelere dikkat edilmelidir ?

Bir kira karşılığında, belirli bir süre için başkasına ait gayrimenkulün kullanılmasına "kira", bununla ilgili sözleşmeye "kira sözleşmesi" denir. Tarafların irade beyanı ile gerçekleşir.

Kiraya verilen taşınmazdan yararlanan ve bedel ödeyen taraf "kiracı" taşınmazı bedel karşılığında kullanıma veren kişiye "kiralayan", söz konusu taşınmaza ise "kiralanan" denir.

Kira sözleşmesi iki tarafa da karşılıklı borç yükler. Kiracı yararlanma karşılığı bedel öder, kiralayan ise taşınmazı kiracının kullanımına sunar. Kiralayanın mal sahibi olma zorunluluğu yoktur.

Kira sözleşmesinde şekil şartı yoktur. Yazılı olması geçerlilik koşulu değildir. Ancak, ispat için yazılı olması taraflara kolaylık sağlar. Ayrıca imzaların noterce tasdik edilmesi, ileride söz konusu olabilecek uyuşmazlıklarda imza inkarını önler. Ortada yazılı sözleşme bulunmazsa, davalı tarafın sözleşmeyi reddetme ya da değişik anlaşma koşulları olduğunu ileri sürme ihtimali olup, açılan davaların sonuçlanması uzun zaman alır.

Kira sözleşmesinin tamamlanması için malın teslimi şart değildir. Sözleşme taraflarca imzalandığında gerçekleşmiş olur ve tarafları bağlar. İsteğe bağlı olarak kira sözleşmesi tapuya şerh edilebilir. Şerhten sonra taşınmazı üçüncü bir şahıs asla kira sözleşmesi yeni satın alanı da bağlar.

Tahliye davası açmak için sözleşmenin sona ermesini beklemek gerekir. Kira sözleşmesi çeşitli nedenlerle sona erebilir. Tarafların rızası, mahkemenin tahliye kararı vermesi ve kiralananın ortadan kalkması (örneğin; taşınmazın yanması, yıkılması, vb...) bunlardan birkaçıdır. Kira bedelinin para olması şart değildir. İş görme, hizmet akdi, trampa, vb... olabilir.

4) Kira sözleşmesi nasıl düzenlenir ?

Sözleşme olabildiğince kısa, anlaşılır ve öz olmalıdır. Uzatıldıkça karışıklık olasılığı artar. Yazılı ve matbu olan Maliye Bakanlığı'nca bastırılan sözleşmenin kullanılması daha doğru olacaktır.

Taşınmazın adresi, ne amaçla kullanılacağı, sözleşmenin süresi tam ve açık olarak yazılmalıdır. Özel şartlar kısa, anlaşılır ve tarafların ne istediğini tam ve açık olarak anlatacak şekilde olmalıdır. Sözleşme tarihi, isimler ve imzalar el yazısıyla yazılmalıdır. Sözleşme ile birlikte herhangi bir bedel alınmış ise arka sayfaya işlenmelidir. Kira süresi genelde bir yıldır. Ancak sözleşmenin uzatılması nedeniyle takip eden yıllar için artırım bedelinin yüzde olarak değil, bedel olarak veya döviz olarak belirtilmesi kiralayan için yararlıdır.

5) Mülkiyet kavramı ve dayanakları nelerdir ?

Anayasanın 35. maddesi kişinin temel hakları arasında mülkiyet hakkını saymış olup, herkesin mülkiyet hakkına sahip olduğunu bu hakkın ancak kamu yararı amacı ile ve kanunla sınırlanabileceğine, bunun yanında mülkiyet hakkının kullanılmasının toplum yararına aykırı olamayacağını belirtmiştir. Medeni Kanun da mülkiyet hakkı sahibine yasalar çerçevesinde dilediği gibi tasarruf etme hakkı tanımıştır. Mülkiyet hakkı, mal ve benzeri şeylere sahip olma ve bunlardan yararlanma hakkıdır.

Mülkiyet başlıca taşınır ve taşınmaz mülkiyeti olmak üzere ikiye ayrılır. Taşınmaz mal (gayrimenkul); hane ve arazi gibi başka yere götürülmesi mümkün olmayan yerinde sabit olan mallardır.

Kat Mülkiyeti Kanunu ile, kat mülkiyeti özel bir kavram olarak hayatımıza girmiştir. Kat mülkiyeti arsa payı ve ana taşınmazdaki ortak yerlerle ilgili özel bir mülkiyettir.

Kat mülkiyetinin doğuşu: Göç ve diğer nedenlerle şehirlerdeki nüfus artışı çok hızlı olmuş, sonuçta arsa fiyatları olağanüstü artış göstermiş, işyerleri ve konutlar yatay büyümeden dikey büyüme yoluna doğru gitmişlerdir. Sonuçta, tek bir parsel üzerine çok katlı binalar yapılmış ve burada oturanlar arasındaki ilişkilerin düzenlenmesi gerekmiştir.

Yapımı tamamlanmış binalarda kat, daire, ofis, mağaza, depo gibi ayrı ayrı başlı başına kullanılmaya elverişli bölümler üzerinde malik veya ortak malikler tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kurulan mülkiyete kat mülkiyeti denir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere, kat mülkiyeti kurulması bir takım koşullara bağlanmıştır;

Yapımı tamamlanmış yapı olması gereklidir.

Yapıda kat mülkiyetine konu teşkil edecek nitelikte bağımsız bölümler olması gereklidir.

Yapının kagir olması gereklidir, tamamen veya kısmen ahşap yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz.

Müşterek mülkiyet olması zorunludur.

6) Kat mülkiyeti kavramı neleri kapsar ?

Ana taşınmaz: Kat mülkiyetine konu taşınmazın bütünüdür.
Ana yapı: Taşınmazın yalnızca esas yapı kısmıdır.
Bağımsız bölüm: Bağımsız mülkiyete konu ana taşınmazın ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan bölümleridir.
Kat maliki: Bağımsız bölüm üzerinde kurulan mülkiyet hakkına sahip olanlardır.
Eklenti: Bağımsız bölüm dışında olup o bölüme bağlanmış (kömürlük, depo, vb.) yerlerdir.
Ortak yerler: Ana taşınmazda bağımsız bölümler ve eklentiler dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma, yararlanmaya yarayan (temeller, avlular, merdivenler, çatı, baca, antre, vb.) yerlerdir.
Arsa payı: Bağımsız bölümlere değerleriyle orantılı olarak ayrılan ortak mülkiyet paylardır.
Kullanma hakkı: Ortak yerler üzerinde kat mülkiyeti sahiplerinin yararlanma hakkıdır.
Kat irtifakı: Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılmakta olan veya yapılacak yapı veya yapıların bağımsız bölümleri için arsa malik veya maliklerinin irtifak hakkıdır.

7) Kat mülkiyeti nasıl kurulur ?

Kat mülkiyetinin sözleşme ile kurulması; ana taşınmazın maliki veya malikleri tarafından isteklerini belirtir bir dilekçe Tapu Müdürlüğü' ne verilir. Ekinde ise; ana taşınmazın belediye onaylı projesi, vaziyet planı, belediyece verilen yapı kullanma belgesi, taşınmazın fotoğrafı, bağımsız bölümlerin arsa payını, cinsini, eklentisini gösteren noter onaylı, imzalı liste, yönetim planı.

Tapu memuru belgeler tamam ise kat mülkiyeti kurulmasına ilişkin resmi sözleşmeyi düzenler, böylece tescil ile kat mülkiyeti gerçekleşir.

Kat mülkiyetinin yargı kararı ile kurulması; ortak taşınmazın maliklerinden herhangi biri ortak mülkiyetin sona erdirilmesi ve taksim için mahkemeye başvurur. Nayapı kat mülkiyetine çevrilmeye elverişli ise ve paylarına göre ortaklarına dağıtmak mümkün ise hakim bu yönde karar verir. Ortaklığın giderilmesi olarak adlandırılan bu dava için bir takım koşullar gerekir.

Yapının kargir olması
Taraflardan en az birinin isteğinin taksim yönünde olması.
Her paydaşa bağımsız bölüm tahsisinin mümkün olması
Tapuya verilen ek belgelerin mahkemeye de sunulması

Kat mülkiyeti veya kat irtifakının kurulmuş olduğu taşınmazlarda ortaklığın giderilmesinin istenmesi mümkün değildir.

8) Zilyetlik nedir ?

Bir mal üzerinde fiili egemenlik kurma, kullanma hakkıdır. Maldan ekonomik şekilde yararlanılır. Kiracılık en önemli örneğidir. Taşınmaz maliki asli zilyettir. Mülkiyet, zilyetlik hakkını doğal olarak birlikte taşır.

9) Şufa hakkı nedir ?

Taşınmaz hissedarlarının, payları kendi dışlarında üçüncü kişilere satmak istemeleri durumunda diğer hissedarların aynı bedeli vererek öncelikli alım hakkıdır. Yalnızca satışta geçerlidir. Hakkın kullanılmasını önlemek için satış bedeli yüksek gösterilirse mahkemeye başvurulup, kanıtlanırsa gerçek değer tespitiyle bu hak kullanılabilir. Satışın yapıldığını öğrendikten sonra bir ay, her halukarda satıştan sonra 10 yıl geçmişse bu hak kullanılamaz. Kanuni Şuf' a hakkı yasadan kaynaklanmakta olup, bunun dışında tapuya şerhle de Şuf' a hakkı kurulabilir. Şuf' a hakkından feragat sözleşmeleri tapuya şerh edilirse geçerlidir.

10) İntifa hakkı nedir ?

Taşınmazdan yararlanma, istifade etmeye yarar. Malik olmak şart değildir. Bu hak şahsa bağlı haklardan olup, devredilemez. Mülkiyet ve intifa hakkının devri dışında her hakkı kullanabilir. Hakları yanında, yükümlülükleri de bulunur. Taşınmazın bakım ve onarımı, özenle korumak ve kollamak bunların başında gelir. İntifa hakkını devreden malik, kuru mülkiyet sahibidir. Kuru mülkiyet, intifa hakkı devam etmek şartıyla başkasına devredilebilir. İntifa hakkı süre ile sınırlandırılır, tapu siciline tescil edilmesi gerekir.

11) İştira hakkı nedir ?

Hukuki işleme dayanmak koşulu ile tek taraflı irade beyan ederek bir malı satın alma hakkıdır. Yenilik doğuran bir haktır. Taşınmazı malikinden belli bir bedelle tek taraflı irade açıklamasıyla satın almayı sağlayan bir hak olup, tapuya tescili şarttır. Süre saptanmamışsa 10 yıl geçerlidir. Her malike karşı kullanılabilir.

12) İştirak halinde mülkiyet nedir ?

Kanundan veya sözleşmeden kaynaklanan bir ortaklık nedeniyle birden fazla kişinin taşınmaza malik olmalarıdır. Payları, taşınmazın tamamını kapsar.

13) İrtifak hakkı nedir ?

Mülkiyet hakkını sınırlayıcı, başkası lehine kullanma, yararlanma hakkı olup, üst hakkı ve geçit hakkı en bilinenlerdendir.

14) Vefa hakkı nedir ?

Malikin sattığı taşınmazı, aynı satış şartları ile geri almasını sağlayan bir hak olup, kişisel bir haktır. Noterde düzenlenebilir, ancak tapukütüğüne şerh gerekir. Bu hak, taşınmazını satan ancak bedelin tamamını almamış olan satıcıya güvence olarak kullanılabilir. Verilen sürede alıcı borcunu ödemezse, satıcı vefa hakkını kullanarak bedeli öder ve taşınmazını geri alabilir.

15) İfraz nedir ?

İmar planı tamamlanmış yerlerde, plan koşullarına uymak şartıyla bir parselin birden fazla parsele dönüştürülmesi işlemidir. Bundaki amaç, taşınmazda değer artışı sağlanması, daha çabuk satılabilmesi, imar planının uygulanması olabilir. Bunun için krokili beyanname düzenlenir, bu beyanname Kadastro Müdürlüğü'nce kontrol edilir ve onaylanır. Belediye Encümeni ifraz kararı alabilir. Kadastro onaylı plan ve eki belgeler ile, taşınmazın sahibinin nüfus cüzdanı ve fotoğrafları ile birlikte tapuya başvurup harçlar ödendikten sonra ifraz gerçekleşir.

16) Tevhid nedir ?

Tek başına inşaat yapılması mümkün olmayan, imar planı gereği birleştirilmesi gereken veya daha uygun inşaat yapabilmek için birden
fazla parselin birleştirilmesi işlemidir. İmar planlarının daha rahat uygulanması, değer artışı, inşaat yapımına uygun hale getirme gibi amaçlar ile yapılır. Kararı Belediye Encümeni verir. Hak sahiplerinin rızası ve birleşecek parsellerin bitişik olması gereklidir. Ayrıca parseller üzerinde mülkiyeti kısıtlayıcı şerhlerin olmaması gerekir.

Tapu Müdürlüğü' nde gerekecek belgeler; tapu seneti, Belediye Encümeni kararı, maliklerin nüfus cüzdanları, fotoğrafları. Ayrıca tapu harcının da ödenmesi gerekir.

17) Taksim nedir ?

Ortak mülkiyette olan taşınmazın, ortaklar arasında paylaşımıdır. Paylaşım sonucu, ortak mülkiyet sona erer ve her ortak kendi payı üzerinde kişisel mülkiyet sahibi olur. Taraflar anlaşarak taksimi gerçekleştirebilirler. Ayrıca, mahkemeye başvurarak bu işlemin yerine getirilmesini isteyebilirler.

18) Hibe nedir ?

Kişiler arasında taşınmazın karşılıksız olarak mülkiyetinin devridir. Veli veya vasiler, küçüklerin veya vasiyeti altındaki kişilerin mallarını hibe edemezler. Rücu şartıyla da yapılabilir. Eğer bağış yapılan, bağış yapandan önce ölürse mülkiyet bağışlayana geri döner.

19) Trampa nedir ?

Anlam olarak bir malın başka bir malla değiştirilmesidir. Değer eşitliğini taraflar belirler, tapunun bu konuda herhangi bir müdahelesi olamaz. Hisselerin de trampası mümkündür.

20) Parselasyon nedir ?

Büyük bir parselin, imar planı şartlarına uygun olarak birden fazla imar parseline dönüştürülmesi işlemidir. Belediye Encümenince tetkik edilerek sonuçlandırılır.

21) SİT alanı nedir ?

Tabiat veya insan ürünü bütünlüğü, artistik, estetik, tarihsel, etmografik, bilimsel, edebi ya da mitolojik önemi nedeniyle korunması veya bu yönleriyle değerlendirilmesi gereken, yapı veya çevrelerdir


*Çünkü beyanınız eksikse ödenen alım satım harçları cezalı olarak size geri dönecektir.