Mortage (tutsat) yasasının avantajları?

Mortgage (tutsat) yasası ile neler değişecek ve mevcut konut kredisi sistemine neler getirecek, size açıklamak isteriz.

- Faiz seçeneği gelecek
Kredi faizlerinde tercih şansı kazanılacak. Şuan için sadece sabit faiz uygulanmakta iken mortgage ile, değişken faizle de konut kredisi alınabilecek. Değişken faiz, banka ile önceden anlaşılacak bir endekse bağlı olarak konut kredisi taksitlerinin her ay değişmesi anlamına geliyor. Ancak aylık taksit ödemelerine tavan bir limit konularak, taksitlerin kişiyi zorlayacak bir meblağı geçmemesi sağlanıyor.

Değişken faizin ne avantajı vardır diye baktığımızda: bu faiz sisteminde bankalar, fonlama maliyeti riskini, krediyi kullanan kişiye yansıttığı için, uygulanacak aylık kredi faiz oranı düşecek. Bu da, sabit faizli konut kredilerindeki orandan daha da aşağıda bir faiz oranın uygulanacağı anlamına geliyor.

- Kişiye göre faiz oranı verilebilecek
Mortgage (tutsat) ile bankalar, ilan edilmiş faiz oranından farklı olarak, kişilere farklı faiz oranı uygulayabilecekler. Yani aynı tutarda ve aynı vadede kredi alan iki kişinin aylık ödemeleri farklı olabilecek.

Banka, kredi kullanacak kişinin gelirine, alacağı konutun özelliklerine ve mortgage (tutsat) taksit tutarına bakarak, kredi kullanıcısına bir kredi skoru verir. Bu skor kişinin kredi riskini gösterir ve banka bu riske göre kişiye daha yüksek veya alçak bir faiz oranı uygular. Mortgage (tutsat) ile kredi skoru sistemi devreye girecektir.


- Vergi avantajı sağlanacak

Konut kredilerinden alınan %5 oranındaki BSMV (Banka Sigorta Muamele Vergisi) mortgage kredisinden alınmayacak. (Örnegin aylik faiz oranı %1,50 olan kredinin üstüne BSMV eklenmekte, ve uygulanacak oranı 1,05 x 1,50% = aylık yaklaşık 1,58% olmaktadır). Mortgage sayesinde bu kredi kalkacak ve uygulanacak reel konut kredisi faiz oranı düşecektir.

İpotek işlemlerinde harç alınmayacak, ve kredi kapsamında hazırlanacak hukuki belgelerden damga vergisi alınmayacaktır. Böylelikle kredi alacak kişilerin, işlem masraflarında da bir nebze azalma olacaktır.

En büyük vergi avantajı ise, kredi kullanacak kişi, taksit ödemelerinin faizini kısmını vergi matrahından düşebilecek olmasıdır. Daha önceden kendine ait bir tapusu olmayan ücretliler, kredilerinin 100,000 YTL kısmına kadar olan taksit ödemelerindeki faiz giderini, vergi matrahından düşebileceklerdir. Bu da, kişinin aylık taksit ödemelerini değiştirmezken, kişinin eline geçen aylık net maaşında bir artış sağlayacaktır.
ÇOK ÖNEMLİ NOT:Mortgage (tutsat) yasasında bulunacak bu vergi avantajı hükmü 1 Ocak 2008’den itibaren geçerli olacak!


- Konutların genel kalitesi ve emlak hizmetlerinin kalitesi artacak

Mevcut yasal düzenlemelerde konut kredisi kullandıran kuruluşun, ayıplı mal, konut veya hizmete karşı herhangi bir sorumluluğu bulunmuyor. Mortgage (tutsat) ile ayıplı maldan (Konut, ev) herkes sorumlu olacak. Krediyi veren kuruluş dahil, konutu imal eden, satan, inşaatcılar, üreticiler, acenteler dahil herkes, kredi alan kişiye karşı konutun teslim tarihinden itibaren 1 yıl boyunca sorumlu olacak. Böylelikle, konut alım satımı hizmet kalitesi ve konutların genel kalitesi garanti altına alınacak.

Aynı zamanda, Mortgage (tutsat) kapsamında ipotek edilecek konutun emlak durumu önemli olacak. Gerekli imar iznı ve ruhsatı olmayan; risk yönetmeliklerine uygun yapılmayan konutlara kredi verilmeyecek. Bu da şu anlama geliyor, mortgage (tutsat) kredisine uygun konut yapmayan firmalar, konutlarını satamayacakları için, kaliteli ve yasaya uygun konut yapmak zorunda kalacaklar.

Mortgage (tutsat) sisteminin bu düzenlemeleri ile imar kalitesi yüksek, depreme dayanıklı yapılar çoğalacak; şehirlerin planlı gelişmeleri ve konut sektörünün kontrol altına alınması sağlanacaktır. Kısacası yaşadığımız şehirlerin kaliteleri artacaktır.

- Erken ödeme şartları değişecek
Mortgage (tutsat) yasası ile sabit faizli kredi kullanacak kişiler, borçlarını vadesinden önce kapatırlarsa, erken ödenen tutarının %2’si kadar ceza ödeyecekler. Bankaların planladıkları nakit akışı ve yıllık gelirleri, kredilerin erken kapatılması durumunda, bozulduğu için Mortgage (tutsat) ile bu tip bir ceza uygulanması hayata geçecek.( şu anda konut kredisi kullanan ve bu kredisi mortgage (tutsat) a dönüştürülenlerin durumu henüz kesinlik kazanmadı.)

Ancak değişken faiz ile kredi alan kişiler, borçlarını erken kapatırlarsa herhangi bir ceza ödemeyecekler.


- Kredi alan kişiye, sözleşme öncesinde bilgi formu verilmesi zorunlu olacak

Mortgage (tutsat) sisteminde, yanlış anlaşılmanın önüne geçilmesi ve kredi alan kişinin, alacağı kredi ve yükümlülükleri hakkında gerekli bilgiye sahip olması, isteniyor. Bunu sağlamak amacıyla bankaların, sözleşme yapmadan en ez bir iş günü öncesinde kredi kullanıcısına, kredi ile ilgili bir bilgi formu vermesi zorunluluğu getiriliyor. Bilgi formunun verildiği gün ile sözleşmenin yapıldığı gün aynı ise, sözleşme geçersiz olacak

Bilgi formunda, faiz oranı, ödeme tablosu gibi bilgiler yer alacak. Kişinin bu bilgi formunu, sözleşme öncesinde okuması ve gerekli bilgilere sahip olması bekleniyor.


- Borcun ödenmemesi durumunda konutun satılması sistemi kurulacak
Halihazırda, ipotek edilen konutun satışa çıkarılması ile ilgili gerekli düzenlemeler yeterli değil. Mortgage (tutsat) yasası ile bu konuda düzenlemeler tamamlanacak. Borcun ödenmemesi durumunda banka, konutu basiretli bir tacir gibi satacak ve borcunu tahsil ettikten sonra kalan kısmı kredi kullanan kişiye ödeyecek. Böylelikle konutun rayicinin altında satılması engellenecek.

Satış işlemi yapıldıktan sonra ise, konutun hemen tahliye edilmesi istenecek